Locataires, propriétaires et aspirants propriétaires ne doivent pas s’attendre à un répit dans les prix des maisons, le coût des loyers ou l’obtention d’une place en HLM.

Une analyse de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) dévoilée lundi indique qu’il manque pas moins de 100 000 unités d’habitations au Québec, de sorte qu’on peut bel et bien parler d’une pénurie.

La bulle immobilière
Dans le cas des maisons unifamiliales, en se basant sur le ratio entre les inscriptions et les ventes de maisons, l’APCHQ en vient à la conclusion qu’il faudrait 58 000 propriétés additionnelles sur le marché pour rétablir un certain équilibre. 

C’est ce déséquilibre qui a mené aux spectaculaires hausses du prix moyen des propriétés au cours des deux dernières années. La flambée n’est pas anodine: le prix moyen des propriétés au Québec, toutes catégories confondues, a fait un bond de 16 % en 2020 et ensuite de 19 % en 2021, résultat de surenchères jamais vues d’acheteurs trop nombreux pour le nombre de propriétés disponibles.

Logements: un taux d’inoccupation trop faible
Du côté des logements locatifs privés, l’analyse souligne que l’équilibre entre l’offre et la demande est considéré comme étant atteint lorsque le taux d’inoccupation se situe à 3 %. Or, cela fait maintenant quatre ans que le taux d’inoccupation des logements locatifs privés au Québec est inférieur à ce seuil, ce qui témoigne, là aussi, d’une pénurie. L’APCHQ estime cette pénurie de logements locatifs à environ 15 000, ce qui s’est traduit par des augmentations de loyer moyennes au Québec de 3,7 % en 2020 et de 3,6 % en 2021.

HLM: introuvables
Enfin, la recherche d’un logement social, une quête exigeante depuis toujours, est devenue un véritable parcours du combattant. Pour déterminer le nombre de logements sociaux qui devraient être construits, l’APCHQ additionne le nombre de ménages en attente d’un HLM ou d’un supplément de loyer pour arriver à un total de 37 000 pour l’ensemble du Québec. 

L’Association reconnaît qu’il n’y a pas de solutions miracles. «Il faut absolument augmenter rapidement l’offre de logements au Québec», écrit−on dans l’analyse. Elle souligne qu’il faut aller bien au−delà de la construction de logements pour répondre aux besoins d’une population croissante et d’en ajouter pour combler cet important déficit. Même avec 10 000 logements de plus par année que les besoins d’accroissement de population, il faudra au moins 10 ans pour combler le manque à gagner.

Trois obstacles de taille au rattrapage
Sauf qu’un objectif aussi ambitieux ne sera pas facile à atteindre. Les auteurs de l’analyse identifient trois obstacles sur la route du rétablissement de l’équilibre, à commencer par une autre pénurie, celle de la main−d’œuvre dans le secteur de la construction.

Au deuxième rang, sans surprise, les difficultés d’approvisionnement entraînées par la pandémie, qui a fait bondir les coûts de construction, tributaires de l’explosion du prix des matériaux et des frais de transport. L’APCHQ estime que cette poussée inflationniste est à l’origine d’une augmentation de 17 % du prix d’une maison neuve au Québec en 2021, une pression à la hausse qui risque de s’intensifier en raison de la guerre en Ukraine et de son impact sur tous les prix.

Enfin, la tendance à la hausse des taux d’intérêt a une double conséquence: d’une part, les constructeurs se voient aux prises avec un accroissement des coûts de financement des projets immobiliers, alors que les éventuels acheteurs se heurtent à un choc inflationniste lorsque vient le temps de négocier une hypothèque.

«Dans un tel contexte, accélérer la cadence de la construction d’habitations tout en maintenant des prix raisonnables pour ces logements neufs représente un énorme défi», écrit−on. L’Association reconnaît qu’il faudra espérer une poussée d’ingéniosité et une mobilisation des acteurs du secteur de l’habitation «afin de trouver des solutions novatrices, efficaces et qui peuvent être déployées dans les meilleurs délais».

Dans tous les cas, l’Association avertit toutefois que ses données sont des estimations et qu’en ce sens, elles se veulent seulement «indicatives de l’ordre de grandeur du déficit structurel d’habitations».

Déficit estimé du nombre de propriétés à vendre à la fin de 2021 — Région métropolitaine de recensement (RMR)

RMR Montréal: 30 300
RMR Québec: 4600
RMR Gatineau: 3800
RMR Sherbrooke: 1500
RMR Trois−Rivières: 1000
RMR Saguenay: 700
Reste du Québec: 16 100 

Déficit estimé du nombre de logements locatifs privés en octobre 2021 — Région métropolitaine de recensement (RMR)

RMR Montréal: 9900
RMR Québec: 1100
RMR Gatineau: 600
RMR Sherbrooke: 800
RMR Trois−Rivières: 100
RMR Saguenay: 200
Reste du Québec: 2300 

Nombre de ménages en attente d’un HLM public ou d’un supplément au loyer en date du 30 décembre 2021 — Région administrative

Montréal: 23 529
Québec: 19550
Outaouais: 1052
Estrie: 536
Mauricie: 335
Saguenay−Lac−Saint−Jean: 402
Bas−Saint−Laurent: 446 
Abitibi−Témiscamingue: 324
Côte−Nord: 84
Nord−du−Québec: 1165
Gaspésie−Îles−de−la−Madeleine: 337
Chaudière−Appalaches: 441
Laval: 1244
Lanaudière: 623
Laurentides: 709
Montérégie: 3676
Centre−du−Québec: 291

Pierre Saint−Arnaud, La Presse Canadienne