Montréal instaure de nouvelles règles sur la location à court terme

MONTREAL — Montréal va de l'avant avec de nouvelles règles interdisant certaines locations à court terme pendant neuf mois par an. L'objectif de cette mesure est d'atténuer la crise du logement et de porter un coup dur à la longue lutte contre les annonces immobilières non autorisées.

En mars, le conseil municipal a adopté un nouveau règlement permettant aux personnes de louer leur résidence principale pour des périodes de 31 jours ou moins qu'uniquement pendant la haute saison touristique, entre le 10 juin et le 10 septembre. Ils doivent également obtenir un permis de 300 $ auprès de la Ville et satisfaire aux exigences antérieures d'enregistrement auprès de la province.

Les logements Airbnb permanents gérés par des entreprises commerciales sont toujours autorisés dans certains quartiers de la ville, mais sont limités à quelques rues et secteurs.

Despina Sourias, conseillère municipale responsable du logement, a expliqué que les règles précédentes étaient difficiles à appliquer, car elles permettaient à certains propriétaires d'éviter les amendes en déclarant qu'un bien locatif était leur résidence principale.

Les nouvelles règles, a-t-elle ajouté, transféreront la charge de la preuve aux propriétaires des annonces plutôt qu'aux inspecteurs.

«Avant, il fallait aller attraper les gens, il fallait faire le tour des rues», a-t-elle déclaré lors d'un entretien téléphonique.

Interdire la location à court terme dans les résidences principales pendant neuf mois par an facilite grandement l'imposition des amendes, a expliqué Mme Sourias. «Sans permis, on reçoit une contravention, a-t-elle indiqué. Si on le fait en dehors des heures autorisées, on reçoit une contravention.»

Les nouvelles règles constituent la prochaine étape d'une répression progressive à travers la province, amorcée après la mort de sept personnes dans un incendie dans un immeuble du Vieux-Montréal en mars 2023. Six des victimes séjournaient dans des locations Airbnb qui n'étaient pas permises dans ce secteur de la ville.

Après l'incendie, le gouvernement provincial a déposé une nouvelle loi obligeant les plateformes comme Airbnb à n'afficher que des annonces comportant un numéro de permis touristique et une date d'expiration. La Ville a également engagé une équipe d'inspecteurs pour tenter de sévir. Avant l'entrée en vigueur du nouveau règlement, il était plus facile de louer sa résidence principale pour de courtes périodes, par exemple pendant les vacances.

Certaines personnes ont alors utilisé différents stratagèmes pour faire passer un lieu de location à temps plein comme leur résidence principale, obligeant les inspecteurs à mener de longues enquêtes afin de prouver le contraire, a indiqué la Ville.

La mairesse de Montréal a révélé en janvier que, malgré la loi provinciale, plus de la moitié des 4000 logements sur les plateformes de location à court terme n'étaient pas conformes aux règles.

Une réglementation critiquée

Les nouvelles règles ont été critiquées par le ministère du Tourisme de la province, ainsi que par des plateformes comme Airbnb, qui affirment qu'elles nuiront à l'économie de la ville et ne contribueront guère à améliorer l'accessibilité au logement.

Alex Howell, responsable des politiques d'Airbnb au Canada, a appelé la Ville à annuler ce qu'elle a qualifié de changement de règle «extrême et à courte vue».

«Cette décision malavisée fera grimper les prix des hôtels, rendra les voyages plus coûteux pour les Québécois – dont près de 140 000 ont séjourné dans un Airbnb à Montréal l’an dernier – et affaiblira la capacité de Montréal à attirer des visiteurs lors des grands événements qui alimentent le tourisme tout au long de l’année», a-t-elle soutenu dans un communiqué.

Saif Yousif, gestionnaire immobilier chez Park Place Properties, estime que les nouvelles règles sont trop restrictives. M. Yousif gère environ 80 locations à court terme dans les régions de Montréal et de Mont-Tremblant, dont plusieurs appartiennent à des clients souhaitant louer leur logement lorsqu’ils voyagent.

M. Yousif estime que les règles existantes étaient déjà suffisamment strictes pour empêcher les gens de déclarer à tort un immeuble de placement comme résidence principale. Selon lui, la nouvelle réglementation «rend difficile pour les propriétaires de prendre des vacances ou de s’absenter un peu de la ville» et il est peu probable qu’elle entraîne le retour de logements dans le bassin de locations à long terme.

La meilleure façon de maintenir les prix des loyers bas serait de construire davantage de logements, a-t-il ajouté.

De même, le ministère du Tourisme de la province a déclaré que les nouvelles règles ne mettraient pas fin aux locations illégales ni à la crise du logement.

«Au contraire, elles pourraient même aggraver la situation en poussant davantage d'exploitants à commettre des actes illégaux, renvoyant Montréal à la toile de fond d'avant nos réformes», a-t-il affirmé dans un communiqué envoyé à La Presse Canadienne.

Mais David Wachsmuth, titulaire de la Chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine à l'Université McGill, estime que Montréal pourrait réussir là où d'autres villes ont échoué à lutter contre les locations illégales.

Il a déclaré que les plateformes laissent aux villes le soin de traquer les contrevenants, ce qui oblige les autorités municipales à «jouer les détectives» et à déterminer qui est réellement un résident principal et qui ne l'est pas.

Il a ajouté que l'application de ces règles sera désormais plus facile, car toute personne exploitant un Airbnb en dehors des zones de location à temps plein désignées peut se voir automatiquement imposer une amende hors saison estivale.

«Quiconque gère un Airbnb en mars, s'il ne se trouve pas dans l'un des rares corridors où il est autorisé de le faire (légalement), enfreint assurément la loi, a-t-il expliqué. Il s'agit donc d'un changement fondamental dans la façon dont le processus global de location à court terme interagira avec les lois ici à Montréal.»

Il a noté que la plupart des Montréalais qui souhaitent louer leur résidence principale le feraient probablement en été. Par conséquent, les règles ne feront que gêner brièvement les utilisateurs légitimes tout en rendant beaucoup plus difficile la rentabilité des locations à temps plein non autorisées .

M. Wachsmuth rejette également toute affirmation selon laquelle la limitation des locations à court terme ne contribuerait pas à alléger la pression sur le logement, affirmant que les recherches démontrent «sans l'ombre d'un doute» que les communautés qui ont mis en place des règles sur la location à court terme voient leurs loyers augmenter moins lentement que celles qui ne le font pas.

Morgan Lowrie, La Presse Canadienne