Venez-vous de découvrir des problèmes dans votre nouvelle propriété ? Malheureusement, il arrive souvent qu’après avoir réalisé son rêve d’acheter une propriété, bon nombre d’acheteurs rencontrent de mauvaises surprises. Il peut s’agir d’une infiltration d’eau, de la découverte de moisissures, de la présence d’amiante, des problèmes avec le vide sanitaire, une infestation, etc. La liste peut être longue. Quoi faire ? Le vendeur peut-il être tenu responsable ?

Heureusement, le droit québécois prévoit que le vendeur garantit automatiquement que le bien vendu ne présente pas de vices cachés (à moins d’exclusion écrite de la garantie, lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls). Me Cardinal explique que dans certains cas spécifiques, l’exclusion de la garantie légale ne limite pas nécessairement vos chances de recours.

La question initiale à se poser est à savoir si les défectuosités découvertes constituent des vices cachés.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice est une défectuosité qui rend l’immeuble impropre à l’usage destiné ou qui diminue son utilité de façon importante. Le vice doit être suffisamment grave et non insignifiant. Un vice est caché s’il 1) existait avant la vente, 2) est inconnu de l’acheteur et 3) n’est pas apparent.

Un vice n’est pas apparent si un acheteur prudent et diligent avait pu s’en douter d’un problème et faire des vérifications plus approfondies. Cet examen est désormais souvent effectué par les inspecteurs préachat qui remplacent en quelque sorte l’acheteur dans son examen, mais qui ne sont pas des experts dans aucun domaine spécifique.

Quelques astuces et attrapes

Si l’inspecteur préachat indique qu’un potentiel problème de structure existe, un acheteur prudent et diligent doit s’adjoindre les services d’un ingénieur en structure pour effectuer des vérifications plus poussées. Si un problème ou un indice d’un problème a été décelé par l’acheteur ou l’inspecteur et qu’aucune vérification additionnelle n’a été effectuée, le vendeur ne sera pas protégé par le droit, car il serait considéré avoir agi de manière imprudente.

De plus, si l’acheteur renonce à la possibilité de faire inspecter l’immeuble et que l’inspection avait pu déceler le problème, le vice qui affecte l’immeuble ne sera pas considéré caché et l’acheteur ne sera pas protégé. Ainsi, la renonciation à l’inspection préachat pour sauver du temps, peut vous coûter très cher !

Voici quelques exemples des décisions des tribunaux :

• L’infiltration d’eau ou la présence de moisissures dans les murs a été considérée comme des vices cachés, si cela ne pouvait être facilement détectable lors de l’achat ;
• Un problème de condensation d’eau dans un sous-sol, pouvant se régler par l’usage d’un déshumidificateur, n’a pas été considéré comme un vice caché assez grave ;
• L’insuffisance importante d’isolation thermique a été quelques fois considérée comme vice caché. Par contre, s’il s’agit d’un vieil immeuble et que l’isolation a été faite dans le temps et selon les normes en vigueur, les tribunaux ont considéré qu’il ne s’agit pas d’un vice caché, notamment car l’acheteur aurait dû s’en douter de cette déficience ;
• Un système de drainage inefficace ou insuffisant a été considéré comme vice caché ;
• La présence d’amiante dans un isolant, que selon l’expertise, n’est pas nuisible s’il n’est pas manipulé, ne constitue pas un vice caché, car il ne porte pas atteinte à l’usage de la maison. Même si l’acheteur avait acheté la maison pour la démolir et que le prix des travaux est considérablement plus élevé en raison de la présence d’amiante et de la nécessité de décontaminer, il ne sera pas indemnisé, car ses plans ne constituent pas un usage qu’on considère habituel. Par contre, s’il avait informé l’acheteur de ses plans, la situation aurait pu être différente.

En bref, pour déterminer si votre problème est un vice caché, il faut attentivement analyser tous les faits et les critères du droit. De plus, une situation qui peut apparaître claire à première vue peut ne pas l’être. Me Emmanuel Cardinal, avocat en droit immobilier chez MCG avocats, vous conseille de réagir rapidement et surtout d’aller chercher les ressources spécialisées. Me Emmanuel Cardinal conseille de s’adjoindre rapidement des services d’un avocat exerçant en droit immobilier pour s’assurer de respecter l’ensemble des étapes. Ce dernier insiste sur l’importance de respecter les délais parfois de rigueur pour avoir des chances de succès dans son recours.